Nieuwsflits-Vastgoedrecht-Web-Mailing

Nieuwsflits Vastgoed – november 2019

Vastgoedrecht

Nieuwsflits Vastgoed – november 2019

U leest de Nieuwsflits Vastgoedrecht van TEN Advocaten. In deze nieuwsbrief bundel ik in het oog springende actualiteiten, ontwikkelingen in wetgeving en jurisprudentie en andere wetenswaardigheden op het gebied van vastgoed en omgevingsrecht. 

In deze herfsteditie: de tussenstand in de stikstof-discussie, boetebedingen in de huurovereenkomst én het verplichte energielabel bij koop van vastgoed.

Tussenstand stikstof-discussie

De discussie is momenteel hoog opgelopen met de boerenprotesten dat een tussentijdse update niet achterwege kan blijven. Robert Wannink besteedde er in de vorige nieuwsflits al even kort aandacht aan. Wat is momenteel de stand van zaken?

Nederland produceert gemiddeld per hectare vier keer zo veel stikstof vergeleken bij de rest van Europa [bron: TNO Factsheet Stikstof ]. Om de problemen die daardoor veroorzaakt worden aan te pakken, is door de overheid het Programma Aanpak Stikstof (PAS) in het leven geroepen. De PAS bevat maatregelen die leiden tot een afname van stikstofdepositie en maatregelen die leiden tot een versterking van de natuurwaarden van kwetsbare natuurgebieden. Door deze maatregelen konden in en rondom die gebieden nieuwe economische activiteiten, zoals bedrijfsuitbreidingen die stikstofdepositie veroorzaken, worden toegelaten.

De pas afgesneden

Eind mei 2019 oordeelde de hoogste bestuursrechter dat de PAS in strijd is met Europese richtlijnen en dat deze daarom niet als basis voor vergunningen meer kon dienen. De gevolgen van deze rechterlijke uitspraak zijn niet mals, zowel voor nog vergunningen die nog in de ontwerpfase verkeren, als voor nog niet onherroepelijke vergunningen. In veel gevallen zal een nadere onderbouwing moeten worden aangeleverd, waaruit blijkt dat geen toename van stikstof in kwetsbare natuurgebieden plaatsvindt.  Veel lopende bouwprojecten zijn inmiddels stil komen te liggen, in afwachting van deze nadere onderbouwing – als die al gegeven kan worden!

Maatregelen leiden tot #boerenprotest

Omdat de intensieve veehouderij een van de grootste producenten van stikstof is, heeft de overheid een pakket van maatregelen afgekondigd. Daaronder valt in elk geval het terugdringen van de veestapel om de reductie van stikstofuitstoot te kunnen bewerkstelligen, iets dat de afgelopen weken al op fel protest is gestuit. Begin oktober hebben de provincies namelijk regels gelanceerd voor het verlenen van vergunningen, waarbij de salderingsmethode wordt gebruikt.
Salderen betekent dat er per saldo geen stikstof bij mag komen, als gevolg van een nieuw project. Dit kan alleen maar als er in het gebied waar een bouwproject wordt ontwikkeld, een bron van uitstoot verdwijnt. Kort en goed: de Provincies introduceerden strenge regels, die voor de boeren zeer beperkend werken. Dat leidde uiteraard tot onrust en protesten en dát leidde ertoe dat een aantal Provincies deze regels al weer terugdraaiden. De wetgever gaat zich nu buigen over het beleid. Ik blijf de rapportages van het Adviescollege Stikstofbeleid op de voet volgen. Laten we hopen dat er snel duidelijkheid komt en in elk geval waar mogelijk een landelijk en eenduidig en vooral efficiënt beleid.

Oplossingen voor de bouwpraktijk

Zijn er dan nu al wel oplossingen om toch activiteiten te kunnen uitvoeren zonder dat de natuur wordt aangetast? Zeker. Het is nu al mogelijk om binnen projecten maatregelen te treffen, zoals het gebruik maken van nieuwere installaties en door gasloos te bouwen. Dit noemt met intern salderen.

Levert dat onvoldoende besparing op, dan kan de ADC-toets mogelijk uitkomst bieden. De Provincie kan op grond van bepaalde eisen een activiteit toch toestaan:
– er is geen Alternatieve oplossing
– er is een Dwingende reden van openbaar belang
– er worden Compenserende maatregelen getroffen

Het doorlopen van deze toets vergt een goede motivering van de aanvraag. Het is dus van belang op voorhand te weten wat de milieueffecten zijn van een bepaalde activiteit, zeker als deze in de buurt van een beschermd natuurgebied zal plaatsvinden. Goed advies is daarbij noodzakelijk!

Boetebepalingen bij huur, hoe pak je dat aan?

Als verhuurder wilt u er zeker van zijn dat huurders van uw vastgoed de huurovereenkomst netjes nakomen. Veel standaard (ROZ-)contracten bevatten daarom een aardig aantal boetebepalingen. Overtreding van de bepalingen van de huurovereenkomst kan daarmee voor de huurder aardig in de papieren lopen. De laatste tijd is de tendens in de rechtspraak dat de huurder/consument vergaand wordt beschermd tegen (hoge) boetes. Hoe kan dit? Contract is toch contract? 

Een boete is niet meer dan een gefixeerde schadevergoeding. Deze is bedoeld als een prikkel tot nakoming. En als er dan schade wordt geleden, kan de verhuurder middels het opleggen van een boete (een deel van zijn) schade verhalen. Het boetebeding mag echter niet onredelijk zijn. Daarbij is relevant hoe hoog de boete is, of er een limiet is gesteld aan de boete, en of deze in verhouding staat tot de schade van het niet nagekomen beding.

Het Europees Hof heeft in 2013 bepaald dat oneerlijke boetebedingen, waarover niet afzonderlijk is onderhandeld tussen een consument en een professionele partij (dus ook tussen huurder en verhuurder, ongeacht of het beiden particulieren zijn), door de consument achteraf vernietigd kunnen worden. Bij de rechter is sindsdien vaak een streep gehaald door boetes die als oneerlijk gekwalificeerd werden. Dat gebeurde bijvoorbeeld bij de voorheen vaak voorkomende € 25 boete per dag dat een willekeurige bepaling uit de huurovereenkomst niet werd nagekomen, zonder limitering.

Wat kun je als verhuurder doen om dit te voorkomen? Zorg voor maatwerk. Leg een en ander vast in de huurovereenkomst, en vertrouw niet blindelings op algemene voorwaarden of algemene bepalingen. Bepaal welke overtredingen welke boete rechtvaardigen, werk met limieten en vooral: onderhandel erover met de huurder. Wijs de huurder op het bestaan en het belang van deze bedingen, en leg dat proces goed vast. Alleen dan is de kans klein(er) dat de gevorderde boetes in een procedure in stand zullen blijven.

Verplicht energielabel bij verkoop
Wat zijn energielabels?

Het energielabel is feitelijk een label waarmee de energiezuinigheid van een gebouw of woning wordt aangeduid. Bij verkoop van een woning of appartement is het verplicht een definitief energielabel te hebben. Ook bij de verkoop van auto’s, lampen en elektrische apparaten is het al verplicht om zo’n label te voeren.

Het doel van een energielabel is het stimuleren van energiebesparende maatregelen. De verplichting om een energielabel te hebben is verankerd in Europese richtlijnen en via het Besluit Energieprestatie gebouwen ook in Nederland sinds 1 januari 2015 bij wet geregeld.

De overheid heeft op basis van een inschatting van onder andere het woningtype, de oppervlakte en het bouwjaar aan alle woningen in Nederland een voorlopig energielabel toegedeeld. In de praktijk kan het energielabel natuurlijk beter of slechter zijn. U kunt geen bezwaar indienen of rechten ontlenen aan het voorlopige energielabel. Het is daarom van belang om, in elk geval bij voorgenomen verkoop op oplevering van een woning, een definitief energielabel aan te vragen. Hoe dat bij woningen precies in zijn werk gaat, kunt u gemakkelijk vinden op de website van de overheid www.energielabelvoorwoningen.nl.

Verplicht voor eigenaren

Wanneer is het hebben van een energielabel verplicht? En wat zijn de uitzonderingen? In beginsel is het hebben van een definitief energielabel verplicht bij de verkoop, verhuur of oplevering van de meeste gebouwen. Daaronder vallen niet alleen woningen, winkels en kantoren, maar ook overheidsgebouwen, ziekenhuizen en scholen (ook wel aangeduid als “utiliteitsgebouwen”). Uitgezonderd zijn:

  • beschermde monumenten volgens de Erfgoedwet of volgens een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening;
  • gebouwen voor religieuze activiteiten (zoals kerken en moskeeën);
  • vrijstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte minder dan 50 m2;
  • bedrijfspanden bedoeld voor opslag of bewerking (fabriekshallen) of voor agrarische doeleinden en die een lage energiebehoefte hebben;
  • tijdelijke bouwwerken (zoals bouwketen, noodwinkels, noodlokalen bij scholen);
  • recreatiewoningen die minder dan 4 maanden per jaar in gebruik zijn en met een verwacht energieverbruik van minder dan 25% van het verbruik bij permanent gebruik; en
  • gebouwen die geen energie gebruiken om het klimaat binnen te regelen (zoals schuren of garages).

Het energielabel van een woning is openbaar te raadplegen voor een (potentiële) koper. Zo kan de koper verschillende woningen met elkaar vergelijken voor wat betreft energiezuinigheid en energieprestatie.

Verkoop van woningen: voorkom de bestuurlijke boete

In veel gevallen is het hebben van een definitief energielabel dus verplicht. Zeker bij verkoop van een woning. Dit wordt gecontroleerd door de Inspectie Leefomgeving en Transport. Sinds 3 juli 2019 kan door de ILT direct een boete worden opgelegd als het energielabel bij verkoop ontbreekt.

Voor particulieren bedraagt de boete momenteel € 170, voor bedrijven € 340, als het gaat om de verkoop van woningen. Het gaat dan om een zogeheten bestuurlijke boete, in het kader van handhaving. Dit is een onvoorwaardelijke verplichting om te betalen. Voor andere gebouwen dan woningen, zoals utiliteitsgebouwen, kunnen de boetes oplopen van € 405 tot € 20.250 voor rechtspersonen.

Kunt u daar dan niets tegen doen? Zeker wel. Tegen het voornemen om een bestuurlijke boete op te leggen kan een zienswijze worden ingediend. Als er bijvoorbeeld een aanvraag voor een definitief energielabel loopt, dan kan het zinvol zijn om een dergelijke zienswijze in te dienen.

Ook bij verhuur is het hebben van een energielabel dus verplicht. Voor meer informatie over energielabels, verwijs ik naar mijn artikel Energielabels in het vastgoed – een ver-van-uw-bed-show of niet?

Heeft u na het lezen van voorgaande informatie nog vragen? Ik geef graag antwoord!

Geschreven door

Paulien Mars

advocaat
vastgoedrecht, ondernemingsrecht, incasso

paulienmars