Energielabels in het vastgoed – een ver-van-uw-bed-show of niet?

Duurzaamheid. CO2-reductie. PAS. Klimaatneutraal bouwen. Energielabels. Allemaal termen die vandaag de dag vaak te horen zijn. Voor u als eigenaar van vastgoed, maar ook als u huurder bent, zijn deze ontwikkelingen geen ver-van-uw-bed-show meer. De komende jaren staat ons veel te wachten als het gaat om de verduurzamingsslag die de overheid wil (of beter: moet) maken.

In deze blog bespreken wij Matthijs Gorgels en Paulien Mars aan de hand van het overkoepelende thema “Energielabels” de meest in het oog springende actualiteiten op dat gebied. Zowel als het gaat om koop van vastgoed, als op het gebied van huurrecht.

Wat zijn energielabels?

Het energielabel is feitelijk een label waarmee de energiezuinigheid van een gebouw of woning wordt aangeduid. Bij verkoop van een woning of appartement is het verplicht een definitief energielabel te hebben. Ook bij de verkoop van auto’s, lampen en elektrische apparaten is het al verplicht om zo’n label te voeren.

Het doel van een energielabel is het stimuleren van energiebesparende maatregelen. De verplichting om een energielabel te hebben is verankerd in Europese richtlijnen en via het Besluit Energieprestatie gebouwen ook in Nederland sinds 1 januari 2015 bij wet geregeld.

“Vraag bij voorgenomen verkoop of oplevering van een woning, een definitief energielabel aan!”

De overheid heeft op basis van een inschatting van onder andere het woningtype, de oppervlakte en het bouwjaar aan alle woningen in Nederland een voorlopig energielabel toegedeeld. In de praktijk kan het energielabel natuurlijk beter of slechter zijn. U kunt geen bezwaar indienen of rechten ontlenen aan het voorlopige energielabel. Het is daarom van belang om, in elk geval bij voorgenomen verkoop of oplevering van een woning, een definitief energielabel aan te vragen. Hoe dat bij woningen precies in zijn werk gaat, kunt u gemakkelijk vinden op de website van de overheid www.energielabelvoorwoningen.nl.

Verplicht voor eigenaren

Wanneer is het hebben van een energielabel verplicht? En wat zijn de uitzonderingen? In beginsel is het hebben van een definitief energielabel verplicht bij de verkoop, verhuur of oplevering van de meeste gebouwen. Daaronder vallen niet alleen woningen, winkels en kantoren, maar ook overheidsgebouwen, ziekenhuizen en scholen (ook wel aangeduid als “utiliteitsgebouwen”). Uitgezonderd zijn de navolgende categorieën[2]:

• beschermde monumenten volgens de Erfgoedwet of volgens een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening;
• gebouwen voor religieuze activiteiten (zoals kerken en moskeeën);
• vrijstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte minder dan 50 m2;
• bedrijfspanden bedoeld voor opslag of bewerking (fabriekshallen) of bedoeld voor agrarische doeleinden en die een lage energiebehoefte hebben;
• tijdelijke bouwwerken (zoals bouwketen, noodwinkels, noodlokalen bij scholen);
• recreatiewoningen die minder dan vier maanden per jaar in gebruik zijn en met een verwacht energieverbruik van minder dan 25% van het verbruik bij permanent gebruik; en
• gebouwen die geen energie gebruiken om het klimaat binnen te regelen (zoals schuren of garages).

Het energielabel van een woning is openbaar te raadplegen voor een (potentiële) koper. Zo kan de koper verschillende woningen met elkaar vergelijken voor wat betreft energiezuinigheid en energieprestatie.

Verkoop van woningen: voorkom de bestuurlijke boete

In veel gevallen is het hebben van een definitief energielabel dus verplicht. Zeker bij verkoop van een woning. Dit wordt gecontroleerd door de Inspectie Leefomgeving en Transport. Sinds 3 juli 2019 kan door de ILT direct een boete worden opgelegd als het energielabel bij verkoop ontbreekt.

Voor particulieren bedraagt de boete momenteel € 170,=, voor bedrijven € 340,=, als het gaat om de verkoop van woningen. Het gaat dan om een zogeheten bestuurlijke boete, in het kader van handhaving. Dit is een onvoorwaardelijke verplichting om te betalen. Voor andere gebouwen dan woningen, zoals utiliteitsgebouwen, kunnen de boetes oplopen van € 405,= tot € 20.250,= voor rechtspersonen.

Kunt u daar dan niets tegen doen? Zeker wel. Tegen het voornemen om een bestuurlijke boete op te leggen kan een zienswijzeworden ingediend. Als er bijvoorbeeld een aanvraag voor een definitief energielabel loopt, dan kan het zinvol zijn om een dergelijke zienswijze in te dienen.

Energielabels bij verhuur

Ook bij (onder)verhuur van woningen is de eigenaar verplicht om een energielabel beschikbaar te stellen. Deze verplichting geldt echter niet als het gaat om kamerverhuur.

In geval van verhuur van woningen onder de liberalisatiegrens (2019: € 720,42) of in geval van een Vereniging van Eigenaren in bijvoorbeeld een complex met nagenoeg dezelfde appartementen, kan het verstandig zijn om een andere methode te gebruiken om de energiezuinigheid te bepalen, de Energie-index. Deze “EI”-methode bepaalt o.a. het aantal huurpunten, waarmee weer de maximale huurprijs wordt bepaald. Deze uitgebreide methode is gebaseerd op 150 kenmerken van een woning (in plaats van 10 kenmerken bij het bepalen van het energielabel). Nadat een berekening is uitgevoerd door een deskundige op grond van de “EI”-methode, kan een energielabel worden aangevraagd.

Let op, als u een ROZ-contract gebruikt!
In de veelvuldig gebruikte standaard huurovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken  (ROZ) wordt partijen de keuze gegeven of bij de verhuur wel of niet een energielabel wordt verstrekt. Ook al komen partijen overeen dat géén energielabel wordt verstrekt bij verhuur, ontslaat dit de eigenaar/verhuurder toch niet van zijn wettelijke verplichting een dergelijk label te verstrekken. Door “niet” in te vullen, neemt verhuurder dus een aanzienlijk risico.

Verhuur kantoorruimte, minimaal energielabel C vanaf 1 januari 2023

Vanaf 1 januari 2023 gaat de verplichting ontstaan voor kantoorgebouwen om minimaal een energielabel C te hebben. Deze verplichting vloeit voort uit het Bouwbesluit (wijziging van 17 oktober 2018). Doel is om het duurzaamheidsniveau van kantoorgebouwen te verhogen. Concreet houdt energielabel C in een Energie-Index van 1,3 of beter. Deze regeling kan tot gevolg hebben dat ingrijpende maatregelen nodig zijn aan uw pand, zoals bijvoorbeeld vloer- of gevelisolatie.

Is er nog een escape? Ja!

De wetgever ziet in dat een en ander kan betekenen dat al op relatief korte termijn wel héél ingrijpende maatregelen nodig zijn. Er is dan ook bepaald dat als er dusdanig ingrijpende en kostbare maatregelen nodig zijn om uiteindelijk aan energielabel C te kunnen voldoen, de eigenaar of gebruiker volstaan kan met maatregelen die een terugverdientijd hebben tot en met 10 jaar en de daarbij behorende Energie-index.

Voldoet het kantoorpand niet aan de wettelijke verplichting ten aanzien van het hebben van (minimaal) energielabel C, dan mag het pand niet als kantoor worden verhuurd. De gemeente waar het pand gevestigd is, kan in dit geval handhavend optreden. In het ergste geval, kan het pand worden gesloten.

Een huurder zou zich in dat geval op het standpunt kunnen stellen dat er sprake is van een gebrek in de huurovereenkomst. Dat gebrek dient de verhuurder te verhelpen. Indien de verhuurder dat verzuimt, dan zou huurder ook zelf de maatregelen kunnen treffen en de kosten daarvan kunnen verhalen op verhuurder. Mogelijk dat verhuurder ten opzichte van de huurder schadeplichtig is als het Label C niet tijdig in orde is. De huurder zou ook vermindering van de huurprijs kunnen vorderen. Een en ander is sterk afhankelijk van de inhoud van de specifieke huurovereenkomst die tussen verhuurder en huurder gesloten is.

Tip!
Wij adviseren partijen dan ook om nu al met elkaar om de tafel te gaan, en te onderzoeken of en zo ja wanneer welke maatregelen getroffen gaan worden. En, nog belangrijker, wie de kosten draagt. Dat verschilt namelijk per contract. Bij woonruimte en winkelruimte zijn de regels daarvoor anders dan bij verhuur van kantoorruimte (en overige bedrijfsruimte).

Op de website van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (www.rvo.nl) is met behulp van de “energiebesparingsverkenner kantoren” te zien hoe en met welke maatregelen u aan de verplichting van het Label C kunt voldoen.

Wat zijn de uitzonderingen?

De verplichting om minimaal het label C voor 1 januari 2023 te hebben, geldt niet voor:

• kantoorruimtes die kleiner zijn dan 100 m2;
• kantoorruimte die wordt gebruikt als nevenfunctie. Dat wil zeggen dat minder dan 50% van het gebruiksoppervlak kantoorfunctie heeft;
• monumenten (Rijk/provincie/gemeente), met uitzondering van beschermde stads- en dorpsgezichten;
• gebouwen die worden gebruikt voor erediensten en religieuze activiteiten; en
• op grond van de Onteigeningswet te slopen panden.

Toekomstmuziek? Nee!

Het hebben van het juiste energielabel is al lang geen toekomstmuziek meer. Nu al worden daadwerkelijk boetes opgelegd als het energielabel ontbreekt. Verhuurders en huurders dienen al rekening te houden met forse investeringen, en daar hun (af)lopende contracten zo nodig op aan te passen.

Met name het voldoen aan de wettelijke regeling om uiterlijk 1 januari 2023 alleen nog kantoorruimten te verhuren die minimaal aan Label C voldoen, kan maatregelen vergen.

Ons advies luidt dan ook dat u op tijd met uw contractspartij aan tafel gaat, en dat u zich vooraf laat informeren wat uw rechten en uw plichten precies zijn. Op Internet is veel informatie te vinden, maar vaak is deze informatie te generiek of gericht op commercie. Laat u niet verrassen.

Wilt u meer weten of wilt u advies voor uw specifieke situatie? Aarzel dan niet en neem contact met ons op. 

[1] Matthijs Gorgels en Paulien Mars zijn advocaat en vastgoedspecialist bij TEN Advocaten.

[2] Bron: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energielabel-woningen-en-gebouwen/vraag-en-antwoord/wanneer-is-het-energielabel-voor-woningen-verplicht