Nieuwsflits Vastgoed – juni 2019

U leest de Nieuwsflits Vastgoed van TEN Advocaten. In deze nieuwsbrief bundel ik in het oog springende actualiteiten, ontwikkelingen in wetgeving en jurisprudentie en andere wetenswaardigheden op het gebied van vastgoed en omgevingsrecht. De nieuwsbrief verschijnt 4 x per jaar.

De zomervakantie staat alweer voor de deur. Tijd voor een volgende editie van de Nieuwsflits Vastgoed. Deze keer neem ik u mee in een aantal maatregelen die de overheid in het kader van de klimaatdoelstellingen gaat nemen. Het asbest-plan is gesneuveld in de Eerste Kamer, wat is nu de status? En wat staat vastgoedeigenaren eigenlijk te wachten als het gaat om de Label C-verplichting?

Verder leest u een gastblog van mr. Robert Wannink. Hij is – naast docent, voorzitter van diverse bezwaarschriftencommissies en schrijver – bestuursrechtadvocaat, met wie ik samenwerk bij ingewikkelde bestuursrechtelijke kwesties tegen de overheid, denk aan bestemmingsplannen, complexe projectontwikkelingen en windparken. Hij legt u een stelling voor over onder andere de stikstofproblematiek (PAS).

Ik wens u veel leesplezier en een fijne zomervakantie!

Asbest-plan sneuvelt in de Tweede Kamer

In maart van dit jaar schreef ik over het debat rondom de asbestdaken al: “wordt vervolgd”. En dat vervolg kwam er. Terwijl de wetgeving in het voorjaar nog vrij soepel door de Tweede Kamer werd geloodst, stak de Eerste Kamer er begin juni tóch een stokje voor. De voorgestelde wet verplicht eigenaren om asbesthoudende producten te verwijderen. Het verbod richtte zich op asbesthoudende daken waarbij het asbest in contact staat met de buitenlucht. Het gaat hierbij om daken van golfplaten en dakleien, maar bijvoorbeeld niet om dakbeschot. In Nederland gaat het om zo’n 80 miljoen vierkante meter.

Ondanks dat er nog best wat water bij de wijn werd gedaan door de staatssecretaris, o.a. in de vorm van uitstel tot 2028 of zelfs 2030, heeft de kritiek op het wetsvoorstel ertoe geleid dat de senaat niet instemde. Met name de zorgen rondom het opraken van de subsidie die voor de sanering beschikbaar was gesteld, de forse stijging van de kosten van sanering in verband met het naderende verbod en de schaarste aan bedrijven en gespecialiseerd personeel, maakte dat een meerderheid in de Eerste Kamer tegen heeft gestemd.

“Eind 2019 worden de nieuwe plannen verwacht”

Voorlopig is het verbod dus van de baan. Maar ook nu sluit ik af met een “wordt vervolgd”, omdat eind 2019 alweer nieuwe plannen verwacht worden hoe de sanering wél gerealiseerd kan worden. Tijdens een debat in de Tweede Kamer is daartoe uitdrukkelijk opgeroepen. Voorwaarde is wel dat er dit keer beter wordt gekeken naar de (financiële) haalbaarheid van de plannen.

Verhuur van kantoorruimte: de label-C verplichting komt eraan!

Per 1 januari 2023 moeten alle kantoren in Nederland beschikken over (minstens) Energielabel C. Die verplichting is door de overheid verankerd in het Bouwbesluit. De gevolgen kunnen aanzienlijk zijn, zowel voor vastgoedeigenaren/verhuurders, als voor huurders van kantoorruimte. Ongeveer 40 miljoen vierkante meter, dat is ongeveer de helft van de huidige oppervlakte aan kantoorruimte, voldoet namelijk niet aan deze eis. Bij sommige gebouwen kan worden volstaan met het aanbrengen van minder ingrijpende voorzieningen zoals led-verlichting, maar in veel gevallen zullen vergaande maatregelen genomen moeten worden.

“40 miljoen vierkante meter kantoorruimte in Nederland voldoet straks niet!”

De overheid heeft al wel een kleine escape gegeven: als de verbouwing dusdanig ingrijpend is dat de terugverdientijd van de investeringen meer dan 10 jaar bedraagt, dan mag een eigenaar volstaan met maatregelen die een terugverdientijd hebben tot en met 10 jaar, mits zij dit goed motiveren. Denk daarbij aan het aanbrengen van zonnepanelen, WKO-installaties en het vervangen van enkel door dubbel glas.

Wat valt er wel en niet onder kantoorruimte?

Onder kantoorruimte wordt verstaan een gebouw of een gedeelte daarvan met één of meer kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan. Een kantoorfunctie is volgens de – ietwat verouderde – tekst van het Bouwbesluit een gebouw of een deel daarvan waar een adviesbureau, een administratie- of een advocatenkantoor, een verzekeringsmaatschappij of een gemeentesecretarie is gevestigd. U kunt er echter vanuit gaan dat ook andersoortige dienstverlenende bedrijven en beroepen zoals notariskantoren en banken onder het begrip ‘kantoorfunctie’ vallen. Uitgezonderd zijn de kleine kantoren, grofweg kleiner dan 100 vierkante meter en gedeeltelijke kantoorgebouwen, waarvan de kantoorfunctie minder dan 50% van het totale gebruiksoppervlak van het gebouw bedraagt. Daarnaast kent het Bouwbesluit een aantal uitzonderingscategorieën, zoals monumenten, gebouwen gebruikt voor erediensten en religieuze activiteiten, gebouwen die maximaal twee jaar worden gebruikt of die deels leegstaand of die worden gesloopt in het kader van een onteigening.

Hoe zit het met gehuurde kantoorruimte?

De belangrijkste taak ligt natuurlijk bij de vastgoedeigenaar, die de maatregelen moet treffen en in eerste instantie moet bekostigen. Voor huurders van kantoorruimte zijn er natuurlijk ook gevolgen: niet alleen mag een kantoorruimte die niet voldoet, niet gebruikt worden, hetgeen mogelijk door de overheid gehandhaafd gaat worden via bestuursdwang. Kunt u het zich al voorstellen: uw werknemers kunnen het pand niet in, tegengehouden door een delegatie handhavingsambtenaren, rood lint en een notificatie op de deur geprikt, als ware het een of ander drugspand? Het is wellicht enigszins gechargeerd, maar dit soort scenario’s is niet ondenkbaar. De verhuurder is dan wel aansprakelijk voor onder andere gederfd huurgenot, schadevergoeding etc., maar ondertussen kan de schade snel oplopen.

Verbouwingsclausules

Omdat in huurcontracten voor kantoorruimte volledige contractsvrijheid geldt, is het advies aan huurders en verhuurders om nu al in contact te treden en samen te onderzoeken of en zo ja welke maatregelen nodig zijn.

“Het is niet echt prettig werken als uw verhuurder bezig is met het vervangen van de ramen of het leggen van een sedumdak of zonnepanelen tijdens kantooruren”

Loopt het contract (bijna) af, dan is het raadzaam (als verhuurder) om bij nieuwe contracten expliciete bepalingen op te nemen dát er werkzaamheden zullen gaan plaatsvinden, dat daarvan overlast kan worden ondervonden en dat de huurder geen recht heeft op opschorting van de huur of andere compenserende maatregelen. Als huurder bent u natuurlijk extra bedacht op dit soort clausules. Het is niet echt prettig werken als uw verhuurder bezig is met het vervangen van de ramen of het leggen van een sedumdak of zonnepanelen tijdens kantooruren. Ook voor nog langlopende contracten luidt mijn advies om met elkaar in overleg te treden en te inventariseren wat er moet gebeuren, en vooral, voor wie de kosten zijn. Het ROZ-model voor verhuur van kantoorruimte kent ook hier weer verhuurdersvriendelijke bepalingen. Reden te meer om die eens goed tegen het licht te houden met elkaar.

Wie bepaalt? Rechter of politiek Den Haag?

Graag stel ik me eerst even voor. Ik ben Robert Wannink. Advocaat, docent, schrijver en als voorzitter/lid van bezwaarschriftcommissies bij gemeenten en waterschap een soort van ‘rijdende rechter’. Mijn specialisme is het bestuursrecht en het omgevingsrecht. Denk aan illegaal bouwen, vergunningen voor woningen en fabrieken, bestemmingsplannen, subsidies, beschermen van natuurgebieden, windparken. Steeds speelt dus de overheid een rol in de zaak. Met TEN Advocaten werk ik samen in complexe of omvangrijke zaken, bijvoorbeeld wanneer meerdere rechtsgebieden een rol spelen.

Ik ga graag met u in discussie over de volgende stelling: de politiek wordt zo nu en dan ingehaald door de rechter als het gaat om de vraag: wie bepaalt? Of nog beter: de rechter bepaalt waar de politiek faalt. Twee zaken leg ik aan u voor om mijn stelling kracht bij te zetten.

Klimaatuitspraak

Het Gerechtshof in Den Haag (en eerder al de rechtbank) oordeelde dat de Staat der Nederlanden de burgers moet beschermen tegen de gevolgen van klimaatverandering en daarom moet Nederland de uitstoot van broeikasgassen terugdringen met ten minste 25% ten opzichte van de uitstoot in 1990. De CO2-uitstoot bleek namelijk niet te zijn gedaald sinds 1990.

“Eigenlijk zegt de rechter hier iets wat de politiek had moeten doen”

En als de politiek nu niets doet kan de rechter, als het hem wordt voorgelegd, de Nederlandse staat daarvoor bestraffen.

Het kabinet zet zich er nu voor in om dit te halen. Maar of het reëel is? Dus het oordeel van de rechter is leidend voor politiek Den Haag. Anderzijds bewijst dit wel dat de machtenscheiding (trias politica) van Montesquieu werkt: de rechtspraak zorgt op zijn minst voor balans als het om de macht in ons land gaat.

De PAS afgesneden

De hoogste bestuursrechter op het gebied van ruimtelijke ordening, de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling), heeft in lijn met de opinie van het Europese Hof van Justitie geoordeeld dat het Nederlandse Programma Aanpak Stikstof (PAS) niet door de rechterlijke beugel kan. Het systeem is op zichzelf niet verkeerd volgens de rechter, alleen moet de onderbouwing beter.

Voor wie niet elke dag het nieuws over de PAS volgt: als bijvoorbeeld een vergunning kan leiden tot een toename van de uitstoot van stikstofoxiden of ammoniak (die stoffen komen vrij bij alle verbrandingsprocessen en door ammoniakemissies in de landbouw; de voornaamste bronnen zijn verkeer, industrie en landbouw) dan valt dit onder strenge Europese wetgeving. Om bijvoorbeeld economische initiatieven in Nederland niet in het slot te gooien, is in Nederland de PAS bedacht. Daarmee wil Nederland wel voldoen aan de Europese wetgeving maar tegelijkertijd ook zoveel mogelijk ruimte geven aan de economie.

En dat laatste staat nu ter discussie. Dat wil zeggen: de normen waarvan we in Nederland zeggen dat er ontwikkelruimte is voor de economie moet beter onderbouwd worden (en misschien wel worden aangepast) omdat Nederland anders de doelstelling voor flinke verlaging van stikstofuitstoot niet haalt. De Afdeling heeft nu het gebruik van het PAS als toetsingskader voor vergunningen verboden. Dat betekent dat van de ontwikkelruimte voor economische activiteiten geen gebruik gemaakt kan worden.

Politiek Den Haag is ook hierover in rep en roer. Minister Schouten heeft mensen aan het werk gezet om in kaart te brengen wat nu de gevolgen zijn en vooralsnog ziet het er niet rooskleurig uit voor veel projecten. De druk om nu snel met een verbeterde PAS te komen is natuurlijk groot.

“De huidige onduidelijkheid werkt verlammend”

Ook nu moet de politiek dus weer aan de slag, omdat de rechter een streep heeft gezet door een politiek product.

Stelling

De rechter bepaalt waar de politiek faalt. Eens of oneens? Laat het ons dan weten! Als de reacties voldoende stof tot een verdere kritische beschouwing geven, kom ik daar graag een volgende keer op terug.

Robert Wannink