Nieuwsflits Vastgoed – maart 2019

U leest de vernieuwde Nieuwsflits Vastgoed van TEN Advocaten. In deze nieuwsbrief bundel ik in het oog springende actualiteiten, ontwikkelingen in wetgeving en jurisprudentie en andere wetenswaardigheden op het gebied van vastgoed en omgevingsrecht. De nieuwsbrief verschijnt 4 x per jaar.

Dit keer besteed ik aandacht aan aansprakelijkheid van de makelaar en recente ontwikkelingen op het gebied van asbest. Verder nodigen mijn collega erfrecht advocaat Nicoline Stoutenbeek en ik u graag uit voor een Broodje Erfrecht & Vastgoed, in Oss, Waalwijk en Den Bosch! Noteert u de datum als save-the-date in uw agenda? Onderaan deze nieuwsflits vindt u hierover meer informatie.

Aansprakelijkheid van de makelaar

Als ik op een verjaardagsfeestje vertel dat ik vastgoed advocaat ben, dan komt er bij de gesprekspartner in kwestie altijd wel een verhaal naar boven over wat er mis is gegaan bij de koop van zijn of haar woning. Soms gaat het over verborgen gebreken, soms over dat het bestemmingsplan niet goed is onderzocht waardoor er -mogelijk – ongewenste ontwikkelingen zoals de bouw van een nieuwe fabriek plaats gaan vinden, soms over de verkeerde informatie verstrekt door de makelaar. De vraag die dan altijd rijst is: kunnen we de makelaar hiervoor aansprakelijk stellen? Mijn standaard antwoord: “begin er niet aan”. In deze blog leg ik uit dat op basis van een recent arrest van de Hoge Raad, ik dat antwoord misschien wat moet nuanceren.

“Makelaar aansprakelijk stellen? Begin er niet aan!”

In de uitspraak van de Hoge Raad van 22 februari 2019 is namelijk geoordeeld dat een makelaar – onder omstandigheden – wél aansprakelijk kan zijn, als hij onjuiste informatie heeft verstrekt over de woonoppervlakte van de woning. Een door twee makelaars verkochte woning, waarvan in de brochure en op Funda werd aangegeven dat deze een oppervlakte had van 150 m2, bleek na de levering slechts 124 m2 groot te zijn.

Meten conform de Meetinstructie

Hoe zit het met deze ‘Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woonruimte’? Deze wordt vastgesteld door o.a. branchevereniging NVM. De Meetinstructie beschrijft precies wat er wel en wat er niet mag worden meegerekend als oppervlakte van een woning. De Meetinstructie is bedoeld om een eenduidige manier van meten toe te passen. In zes stappen wordt uiteengezet hoe de meting van de gebruiksoppervlakte van een woning per bouwlaag dient te geschieden. Hiermee kan een indicatie van de verschillende gebruiksoppervlakten worden gegeven. De opgegeven gebruiksoppervlakte is slechts indicatief en kan niet als een garantie worden gezien.

In de verhouding tussen koper en verkoper is het aantal vierkante meters doorgaans van ondergeschikt belang. Zeker als de koper de situatie ter plaatse heeft bekeken en hij dus ziet wat hij koopt. De waarde voor de koper wordt vaak door heel andere factoren beïnvloed. Denk aan zaken als locatie, voorzieningen, bouwwijze, bouwstijl en staat van onderhoud. Daarom is gebruikelijk om bij de verkoop van een woning af te spreken dat er geen verrekening plaatsvindt bij verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte. Dit is opgenomen in artikel 6.11 van de NVM-koopovereenkomst.

Soms kan het voor koper toch belangrijk zijn dat de daadwerkelijke oppervlakte klopt of nagenoeg klopt met de opgegeven oppervlakte. In afwijking van de hoofdregel kunnen partijen dan iets anders afspreken in artikel 6.11 van de NVM-koopovereenkomst. In bovengenoemd geval bleek er dus een afwijking te zijn van maar liefst 18%! Doordat partijen geen afwijkingen van 6.11 van de koopovereenkomst hadden afgesproken, konden zij niet bij de verkopers terecht met hun claim.

De Omstandigheden van Het Geval

Daarom hebben de kopers zich gewend tot de makelaars. Bij het Gerechtshof ligt de vraag voor: wanneer handelt een makelaar voldoende zorgvuldig. U voelt ‘m al aankomen: dat ligt aan de omstandigheden van het geval. In dit geval neemt het Hof daarbij in aanmerking dat de makelaars zijn aangesloten bij de NVM en dat deze vereniging de Meetinstructie zoals hiervoor besproken hanteert. Daarin staat onder meer:

“Als uitgangspunt voor deze meetinstructie is genomen de gebruiksoppervlakte. Het begrip gebruiksoppervlakte is ontleend aan artikel 1 van het Bouwbesluit. Voor de inhoud van het begrip verwijst het Bouwbesluit naar NEN 2580. NEN 2580 vormt daarmee ook de basis voor deze meetinstructie. In deze meetinstructie wordt de oppervlakte gemeten binnen de buitenste/ scheidende wanden (muren) conform NEN 2580.

Inmiddels hebben alle gemeenten de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) ingericht. Deze basisregistratie is voor iedereen te raadplegen. In de BAG is van iedere woning de gebruiksoppervlakte vastgelegd. De in de BAG vastgelegde oppervlakte moet voldoen aan hetgeen is gedefinieerd in NEN 2580 omtrent de gebruiksoppervlakte.

De oppervlakte die getoond wordt bij aanbieding op de markt en de oppervlakte zoals in de BAG geregistreerd staat, zijn gebaseerd op dezelfde definitie. (…)”

Een ingewikkeld systeem, maar het komt er dus op neer dat wat bij de gemeente is geregistreerd, leidend is. Waarom klopte het in deze zaak dan niet? Niet alleen was door de verkopend makelaars de Meetinstructie niet gevolgd, er was niet eens door hen zelf opgemeten! Men had klakkeloos de gegevens van een eerdere makelaar (die het dus ook niet goed had opgemeten) overgenomen. Naar het oordeel van het Hof rust echter op makelaars van een woning een eigen verplichting om de woonoppervlakte van de woning volgens de Meetinstructie in te meten en de aldus berekende woonoppervlakte in haar brochure te vermelden.

“Zij hebben zich niet gedragen als een redelijk handelend en bekwaam NVM-makelaar.”

Nu zij dit hebben nagelaten, hebben zij de voor hen als NVM-makelaar geldende normen overschreden en daarmee zich niet gedragen als een redelijk handelende en redelijk bekwaam NVM-makelaars. Dat is onrechtmatig tegenover kopers, van wie belangen juist worden beschermd door de Meetinstructie. De makelaars hebben immers de verwachting gewekt dat de oppervlakte was ingemeten volgens de Meetinstructie. Tot zover het makkelijke deel van deze uitspraak.

Schadebegroting

Partijen strijden vervolgens over de vraag: wat is dan de schade die kopers hebben geleden? De kopers kochten immers een kleiner huis (althans met minder woonoppervlak) dan gedacht. Moet er dan 18% van de verkoopprijs gerestitueerd worden? Wat is precies het waardeverminderende aspect? Gemist woongenot? En hoe begroot je dat dan? Het Hof komt er niet helemaal uit, en stelt – tussentijds – cassatieberoep open. Dat betekent in dit geval dat partijen de vraag over wat de maatstaf voor de schade moet zijn tussendoor aan de Hoge Raad kunnen voorleggen.

De makelaars leggen de volgende stelling aan de Hoge Raad voor: als je de schade wilt bepalen dan moet er een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin de kopers nu verkeren en de hypothetische situatie waarin de kopers zouden hebben verkeerd wanneer het onrechtmatig handelen zou worden weggedacht. Als de makelaars de kopers juist zouden hebben geïnformeerd over de woonoppervlakte dan zou – volgens de makelaars – dat niet hebben geleid tot een vermindering van de waarde van de woning, aldus de makelaars. Volgens hen zou dit komen omdat andere factoren meer waardebepalend zijn

De Hoge Raad stelt de makelaars op dit punt in het gelijk. Voor het bepalen van de schade moet een vergelijking worden gemaakt tussen de huidige situatie en de situatie waarin de makelaars zich wel aan de NVM-meetinstructie zouden hebben gehouden, en dus dat de verkoopinformatie de werkelijke woonoppervlakte van 124 m² zouden hebben vermeld. In die (hypothetische) situatie zou de woning geen oppervlakte van 150 m² hebben gehad. Het oordeel van het Hof dat “de schade dient te worden bepaald door het waardeverminderende aspect (…) als gevolg van het feit dat de woning slechts een woonoppervlakte heeft van 124 m² in plaats van de in de verkoopbrochure vermelde woonoppervlakte van 150 m²” getuigt volgens de Hoge Raad van een onjuiste rechtsopvatting.

“Voordat in deze zaak de daadwerkelijke schade vaststaat, zijn we makkelijk een paar jaar verder.”

De procedure wordt vervolgens verwezen naar een ander gerechtshof. Daarbij geeft de Hoge Raad de overweging mee dat het Hof de omvang van de schade moet bepalen op basis van de hypothetische situatie dat de kopers de woning niet hadden gekocht bij vermelding van het juiste aantal vierkante meters. Welk bedrag daar dan precies aangehangen moet worden, zal het nieuwe Hof moeten bedenken, al dan niet met hulp van een deskundige. Daarbij is van belang dat de rechter een grote mate van vrijheid heeft bij de begroting van de schade. Voordat in deze zaak de daadwerkelijke schade vaststaat, zijn we makkelijk een paar jaar verder.

Deze uitspraak onderstreept het belang van onderzoek naar de gepresenteerde informatie en naar goede contracten, mét garanties en zekerheden, op maat gemaakt voor de situatie. Als koper: vraag aan de makelaar wat de herkomst is van aangereikte informatie, en leg het vast. Als makelaar: handel volgens de instructies van de eigen branchevereniging en onderzoek ook waar de informatie vandaan komt. Voor je het weet, verzand je in lange procedures, waarvan de uitkomst onzeker is. Dat zeg ik er dan ook maar bij, tijdens zo’n verjaardagsfeestje.

Asbest-ontwikkelingen

Vorige week laaide de discussie rondom asbest, de gevaren ervan en de verplichting tot het verwijderen van asbest van daken weer hoog op. In een rapport van onderzoekers van de Radboud Universiteit Nijmegen, TNO en trainings- en onderzoeksinstituut Crisislab wordt geconcludeerd dat de risico’s van asbest minder groot zijn dan tot nu toe werd gedacht. Beschermingsmiddelen blijken niet per se nodig en de risico’s zijn vaak verwaarloosbaar.

De stand van zaken bij asbest-daken

Asbest is schadelijk voor de gezondheid en daken met asbest zijn de grootste bron van asbestvezels die nog aanwezig is in het milieu. Het is in Nederland al sinds 1993 verboden om asbest te gebruiken in de bouw. De Tweede Kamer stemde op 16 oktober 2018 in met dat wetsvoorstel. Vanaf 2024 moeten alle bestaande daken asbestvrij zijn

“Vanaf 2024 moeten alle bestaande daken asbestvrij zijn.”

De hoeveelheid opgeruimde asbestdaken is de afgelopen vijf jaar ruim verdubbeld. In 2014 is zo’n 6 miljoen vierkante meter gesaneerd, 2018 komt naar verwachting boven de 12 miljoen vierkante meter uit. De in 2016 opengestelde subsidie van 75 miljoen euro heeft daarmee goed gewerkt. Momenteel resteert er in Nederland nog zo’n 80 miljoen vierkante meter dak met asbest. Bron: Rijksoverheid. Ondanks dat er fondsen worden opgericht om de sanering mogelijk te maken, is het asbestvrij maken van daken voor groot-vastgoedbezitters, zoals woningcorporaties, een enorme investering.

Asbest-rapport in opdracht van Aedes

De Vereniging van Woningbouwcorporaties Aedes heeft opdracht gegeven tot het opstellen van een rapport over de risico’s van asbest voor de volksgezondheid. De woningcorporaties zijn van mening dat de huidige praktijk rondom asbestsanering is doorgeslagen. ‘De wettelijke normen, complexe werkwijzen en de daaraan gekoppelde kosten staan in veel gevallen niet in verhouding tot het werkelijke risico’, volgens Aedes.

Het rapport, dat u hier kunt lezen, gaat uit van een aantal scenario’s. In één scenario is het risico van het werken met (lees: het verwijderen van) asbest hoger dan wat maximaal toelaatbaar zou moeten zijn. Dit betreft het scenario waarin werknemers elke dag plafondplaten met niet-hechtgebonden asbest slopen zonder persoonlijke bescherming. In een aantal scenario’s is het risico hoger of ongeveer gelijk aan wat het maximaal toelaatbaar risico wordt genoemd. Dat is het risiconiveau dat in Nederland acceptabel wordt geacht voor blootstelling van werknemers en de bevolking. Een typisch voorbeeld van zo’n scenario is de installateur die enkele malen per maand per ongeluk in een asbesthoudend plafond boort. Het beschermingsbudget dat in deze situatie volgens het rapport in verhouding is, bedraagt een tiental euro’s per jaar. Daarvoor kan bijvoorbeeld een stofzuigeraansluiting op een boormachine worden aangeschaft. In alle andere scenario’s zoals bijvoorbeeld wonen en werken in een gebouw of bijvoorbeeld bij brand, wordt geconcludeerd dat beschermingsmaatregelen niet noodzakelijk zouden zijn.

“Zonder de juiste papieren slopen leidt tot hoge boetes.”

Wordt vervolgd…?

De Tweede Kamer debatteert in het voorjaar verder over het asbestbeleid naar aanleiding van dit rapport. Mogelijk dat het beleid wordt aangepast. Ik blijf deze ontwikkeling volgen. Voor wie al begonnen is met het verwijderen van asbestdaken: zorg dat de papierwinkel in orde is, van asbestrisico-inventarisatie tot sloopmelding. Zonder de juiste papieren slopen leidt tot hoge boetes! Voorkomen is beter dan genezen, ook in dit geval.

Save-the-date: Broodje Erfrecht & Vastgoed

Samen met mijn collega en erfrechtspecialist Nicoline Stoutenbeek geef ik dit voorjaar een presentatie over vastgoed en dan met name op het gebied van huurrecht. Interessant voor iedereen die verhuurt of huurt, in welke hoedanigheid ook. Nicoline zal in haar deel aandacht besteden aan actualiteiten op het gebied van het erfrecht (ook voor vastgoedeigenaren van belang!).

Noteert u deze Broodjes Erfrecht & Vastgoed dus alvast in uw agenda:

28 mei – Den Bosch, 073 Meeting Company, vanaf 08.30 uur

6 juni – Oss, Theater De Lievenkamp, vanaf 08.30 uur

13 juni – Waalwijk, Het Proeflokaal, vanaf 08.30 uur

Uiteraard serveren wij onze Broodjes inclusief een heerlijk ontbijtje. Aan uw deelname zijn zoals gebruikelijk geen kosten verbonden. Er is volop gelegenheid om uw vragen te stellen en te netwerken. Voor meer informatie en aanmelden klikt u hier.

Tot slot

De vakgroep vastgoed van TEN Advocaten, gevormd door Egbert van Ewijk, Roel Lammers en ik, staan klaar voor al uw vraagstukken op het gebied van vastgoed en omgevingsrecht. Wij bundelen onze expertise en ervaring, zodat u snel en goed geholpen wordt. Hebt u vragen naar aanleiding van deze nieuwsbrief? Mist u iets of wilt u vrijblijvend van gedachten wisselen over een bepaald onderwerp? Laat het ons dan weten! Uiteraard mag u deze nieuwsbrief ook doorsturen aan uw eigen geïnteresseerde relaties.