Verhuurders opgelet: Gerechtshof Amsterdam zet streep door 3% opslagbeding

Verhuurders in de vrije sector maken vaak gebruik van een huurprijswijzigingsbeding met CPI-indexering en een vaste opslag van 3%. Lange tijd werd aangenomen dat dit beding juridisch houdbaar was. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde echter op 10 maart 2026 dat zo’n opslagbeding in een concreet geval tóch oneerlijk kan zijn. Dit arrest heeft directe gevolgen voor bestaande en nieuwe huurovereenkomsten. In dit artikel wordt toegelicht wat het hof heeft beslist en wat dit betekent voor verhuurders in de praktijk.

Het Gerechtshof geeft kortgezegd vier redenen waarom het opslagbeding in dit geval wel onredelijk is:

• De huurder zal niet snel gebruik maken van zijn opzeggingsmogelijkheid in deze krappe woningmarkt en de huurprijs moet gedurende al die jaren wel betaalbaar blijven voor huurder;
• Het beding is onvoldoende transparant. Het gevolg van het cumulatieve effect van de CPI-indexering én de opslag was bij het aangaan van de huurovereenkomst niet voldoende inzichtelijk voor huurder;
• De volledige toepassing van CPI + 3% op middellange en lange termijn leidt tot een structureel onbetaalbare huur;
• Niet is gebleken dat een opslag van 3% bovenop de CPI-indexering nodig is om de genoemde doelen van het opslagbeding (compensatie van kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning) te bereiken.

Het Gerechtshof benadrukt daarbij nog een cruciaal punt. De toetsing of het beding oneerlijk is, ziet op het potentieel van het beding en niet op de mate waarin de verhuurder het beding feitelijk toepast. Er wordt dus getoetst alsof jaarlijks steeds de maximale opslag wordt benut.

Wat betekent dit arrest voor verhuurders in de vrije sector?

De standaard CPI-indexering met opslagbeding-clausule is juridisch kwetsbaar geworden. Wil je als verhuurder een opslagbeding blijven toepassen, dan moet je zorgen dat het goed geformuleerd en onderbouwd is. Dat kun je als volgt doen:

• Zorg voor een duidelijke en begrijpelijke formulering;
• Benoem expliciet waarom en hoe de huur kan stijgen;
• Onderbouw concreet de kosten, investeringen of waardeontwikkeling die dit opslagpercentage rechtvaardigen voor déze betreffende woning;
• Maak vooraf inzichtelijk wat indexatie én opslag samen voor gevolg hebben voor de huurprijsontwikkeling in de tijd.

Advocaat huurrecht nodig?

Een goed geformuleerde en transparante bepaling in een huurovereenkomst voorkomt discussie achteraf met de huurder.

Wilt u advies over het bovenstaande of zit u met een ander juridisch vraag stuk rondom huurrecht? Aarzel dan niet en neem gerust contact op met één van onze vastgoedspecialisten.

¹: ECLI:NL:GHAMS:2026:619