TEN strijde tegen corona hebben wij voor u de meest gestelde vragen op een rij gezet. Lees meer Helpdesk

Huurrecht_ vastgoed 832x312px

Huur van een bedrijfsruimte: de verdeling van het corona-risico

Huurrecht / Vastgoedrecht

Huur van een bedrijfsruimte: de verdeling van het corona-risico

Inmiddels is de huurprijsvermindering voor de huurder ten gevolge van de coronacrisis meerdere malen aan bod gekomen in de rechtspraak. Het uitgangspunt lijkt duidelijk: de huurder heeft recht op huurprijsvermindering, op voorwaarde dat de huurder kan aantonen dat hij is getroffen door de gevolgen van de coronacrisis. Dit gaat op voor de huurder die verplicht is gesloten van overheidswege en kan aantonen dat hij daardoor omzetverlies heeft geleden.

Hoe wordt de koek verdeeld?

De tot nu toe gepubliceerde jurisprudentie betreft in meerderheid bedrijfshuurzaken waarin de huurder een beroep doet op onvoorziene omstandigheden om geheel of gedeeltelijk te worden vrijgesteld van de betaling van de huur. Daarbij is het uitgangspunt 50/50, maar dit is geen keiharde regel.

Op dit moment hanteert de rechtbank Amsterdam de meest duidelijke benadering, waarbij de huurkorting wordt vastgesteld aan de hand van de volgende formule:

tijdelijk verlaagde huurprijs = oorspronkelijke huurprijs – ( omzetdalingspercentage / 2 ).

Ofwel: bij een aangetoonde omzetdaling van 80% krijgt de huurder dus 40% huurkorting.

50/50 en alle omstandigheden van het geval

Bij het bepalen van de hoogte van de huurkorting wordt ook rekening gehouden met alle andere omstandigheden van het geval, zoals bijvoorbeeld de maatschappelijke positie van partijen, de financiële positie van huurder en de vraag in hoeverre de verhuurder afhankelijk is van de huurinkomsten. Ook lijkt te gelden: hoe passiever de huurder, hoe lager de korting.

Bij het bepalen van de hoogte van de huurkorting wordt inmiddels ook af en toe rekening gehouden met de tegemoetkomingen die de huurder van overheidswege of anderszins heeft ontvangen, waaronder bijvoorbeeld de TVL-steun.

Hoe bereken je de invloed van de TVL?

De invloed van de TVL-steun is niet met zekerheid te zeggen, maar in diverse uitspraken werd de TVL vergoeding in de berekening meegenomen door deze bij de omzet te betrekken. De huurkorting kwam dan uiteindelijk veelal uit op 25%-50% van de huurprijs. Sinds 1 januari 2021 is de TVL-vergoeding flink opgehoogd. De Rechtbank Overijssel zag daarom reden om de TVL-vergoeding bij de huur in plaats van bij de omzet te betrekken. Dat leidt dan tot een geheel andere uitkomst.

Het is nog steeds niet helder hoe dit precies juridisch vormgegeven kan en mag worden. De rechtbank Limburg heeft daarom besloten prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad (dit leest u hier: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBLIM:2021:2982).

Wordt vervolgd

Deze vragen zijn nog niet beantwoord. Zodra dat wel het geval is, stellen wij u daarvan uiteraard op de hoogte.

Inmiddels schreef ik een update over de verdeling van het coronarisico tussen huurder en verhuurder van een bedrijfsruimte. Deze kunt u hier lezen.

Heeft u vragen over huurprijsvermindering of doet uw huurder een beroep op huurprijsvermindering vanwege de corona-crisis? Neem vrijblijvend contact op met een van onze advocaten van de vastgoedsectie.

Geschreven door

Anouk Kolk

advocaat 
privacyrecht
ondernemingsrecht
vastgoedrecht
incasso

anouk