TEN strijde tegen corona hebben wij voor u de meest gestelde vragen op een rij gezet. Lees meer Helpdesk

advocaat corona

Huren in de coronacrisis, wat mag wel en niet?

Vastgoedrecht

Huren in de coronacrisis, wat mag wel en niet?

Het zijn roerige tijden, ook in vastgoedland. Een aantal grote huurders (C&A, H&M en Zara) eist deze week huurkorting of zelfs kwijtschelding van hun verhuurders. Ook kleinere ketens (zoals WE en Hunkemöller) dienden al verzoeken tot uitstel van de huurbetaling in. Omdat de coronacrisis de detailhandel keihard raakt, zijn extreme maatregelen nodig om erger te voorkomen. Maar mag dat zomaar? Het antwoord is natuurlijk “nee”. Contract is contract, is de stelregel in Nederland. Alleen als partijen het eens zijn, dan kan men afwijken. In deze blog ga ik in op de (on)mogelijkheden voor verhuurders en huurders.
Opschorting

De meeste huurovereenkomsten kennen een verbod op opschorting van de huurbetaling. Huurders mogen dus op straffe van een boete of soms zelfs ontbinding, niet zomaar de betaling uitstellen. Er is ook geen sprake van een gebrek op basis waarvan zij daartoe gerechtigd zouden zijn. Als er sprake zou zijn van een gedwongen sluiting, bijvoorbeeld door strenge kabinetsmaatregelen, dan is dat mogelijk anders. Eerder is er dan sprake van overmacht. Dat hangt natuurlijk wel af van de reden van sluiting: is dat als gevolg van het niet naleven van het sinds deze week verplichte deurbeleid of de 1,5 meter regel in de winkel, dan lijkt mij dat tot het ondernemersrisico te behoren. Dat kan dus niet leiden tot een rechtsgeldige opschorting.

Als partijen in overleg met elkaar besluiten tot een uitstelregeling te komen, dan kan dat uiteraard. Aanbeveling verdient het dan wel om als verhuurder zekerheden te verlangen voor de nakoming van deze afspraken. Uiteraard moeten deze afspraken goed schriftelijk worden vastgelegd. Als nadere afspraken niet lukken, dan zal mogelijk tot een procedure komen. Of dit kans van slagen heeft, hangt sterk af van de omstandigheden van het specifieke geval.

Overmacht

Het niet (op tijd) betalen van de huur levert wanprestatie op. De huurder schiet tekort in de nakoming van zijn verplichting. Maar, de wet geeft een escape: als die wanprestatie niet te wijten is aan zijn schuld, of als er een andere goede reden is om die wanprestatie niet aan hem toe te rekenen, dan is de huurder niet schadeplichtig. Of een gedwongen overheidssluiting (anders door het zelf niet naleven van de regels) een goede reden oplevert, valt nog te bezien. Ook hier zullen andere factoren, zoals de gezondheid van de onderneming vóór de crisis, een belangrijke rol gaan spelen in de discussies. Er zijn uiteraard nog geen uitspraken over, gelet op de recente maatregelen.

Onvoorziene omstandigheden

Wijziging of ontbinding van de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden wordt slechts bij hoge uitzondering toegestaan. Onvoorziene omstandigheden zijn omstandigheden die zich na het sluiten van de overeenkomst hebben voorgedaan, terwijl partijen bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening hebben gehouden met de mogelijkheid van het intreden van die omstandigheden. Als vervolgens de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dan kan een rechter het verzoek om wijziging toewijzen. Dit zijn hoge drempels, waarin de rechter zeer terughoudend moet zijn. De verwachting is dat deze grondslag vaker de inzet van procedures zal worden.

(Tijdelijke) huurprijsverlaging

Partijen kunnen samen een tijdelijke verlaging van de huurprijs overeenkomen. Ook kan de huurder een procedure starten om een verlaging te realiseren. Let op: dit kan alleen als er een bepaalde periode verstreken is, of bij onbepaalde tijd, na minimaal vijf jaar. Als ingangsvoorwaarde moet er een rapport van een deskundige overlegd worden. Bij de beoordeling wordt gekeken naar de hoogte van de huur van vergelijkingspanden in de buurt. Dit soort procedures vergen veel tijd, en dus een lange adem van de huurder. Of dat in deze tijden een snelle oplossing biedt, is maar zeer de vraag.

Tot slot

Inmiddels zijn diverse pogingen van winkeliers(verenigingen) en de vastgoedbranche om op één lijn te komen deze week op niets uitgelopen. Voorzien wordt dat er een hausse aan faillissementen in de retail komt vanwege de coronacrisis. Niet voor niets zijn faillissementen door de rechtspraak als urgent aangemerkt en gaan die zittingen wél gewoon door. Uiteraard hoeven verhuurders geen genoegen te nemen met geen huurinkomsten. Maar ook zij zijn in beginsel niet gebaat bij hoog oplopende, lees: oninbare, huurvorderingen en leegstand. Reden te meer om met elkaar in onderhandeling te treden over de mogelijkheden. Win daarbij advies in en leg de afspraken goed vast.

Heeft u vragen? Laat het dan weten!