Nieuwsflits Vastgoed – juni 2020

U leest de voorjaarseditie van de Nieuwsflits Vastgoed van TEN Advocaten. In deze nieuwsbrief bundel ik samen met mijn collega’s van de vakgroep Vastgoed & Omgeving in het oog springende actualiteiten, ontwikkelingen in wetgeving en jurisprudentie en andere wetenswaardigheden op het gebied van vastgoed en omgevingsrecht. De nieuwsbrief verschijnt vier keer per jaar.

In deze nieuwsflits aandacht voor de coronacrisis. Wat zijn de belangrijkste overheidsmaatregelen op het gebied van vastgoed? Van mijn collega en huurrechtspecialist Matthijs Gorgels leest u een bijdrage over de rechten en plichten van verhuurders en huurders bij huur van bedrijfsruimte. Ook behandel ik een actuele uitspraak van de Hoge Raad over de toetsing van servicekosten bij verhuur van woonruimte in de vrije sector.

(Overheids)maatregelen vastgoed

De overheid heeft al een aanzienlijk pakket van met name fiscale maatregelen geïntroduceerd om ondernemers tegemoet te komen. Voor een algemeen overzicht van de corona-maatregelen voor ondernemers, verwijs ik u naar het Nieuwsflits ondernemingsrecht.

Akkoord detailhandel

De brancheorganisaties Detailhandel Nederland en NRW hebben met verhuurders van IVBN, NRW, Vastgoed Belang en VGO een akkoord gesloten om winkeliers tegemoet te komen. Dit akkoord is natuurlijk niet bindend, dus juridisch gezien niet zonder meer afdwingbaar. Wat houdt dit akkoord in?

• Het akkoord geldt alleen voor huurders met een (aantoonbaar) substantiële omzetdaling van minimaal 25%;
• Indien partijen een kwartaalhuur zijn overeengekomen dan wordt deze kwartaalhuur voor het tweede kwartaal omgezet in maandhuur;
• Indien nodig krijgen huurders uitstel van betaling voor een bepaalde periode;
• Er worden geen boetes en rente gerekend over de uitgestelde huurbetalingen;
• Er wordt niet gehandhaafd op de exploitatieverplichting.

Uiteraard moeten in specifieke gevallen maatwerkoplossingen tot stand komen. Leg afspraken met uw (ver)huurder altijd goed (schriftelijk) vast.

Fiscaal: betaalpauze voor de hypotheekrente en -aflossing

Als gevolg van de uitbraak van het coronavirus kunnen belastingplichtigen met een eigenwoningschuld te maken krijgen met (dreigende) betalingsproblemen, waardoor zij niet meer aan hun maandelijkse verplichting tot het betalen van rente en aflossing kunnen voldoen. Nederlandse geldverstrekkers vinden het gewenst in bepaalde gevallen hun schuldenaren een betaalpauze aan te kunnen bieden, waardoor zij gedurende een bepaalde periode (gedeeltelijk) geen rente en aflossing hoeven te betalen. Als een belastingplichtige hiervan gebruikmaakt, voldoet hij veelal op het wettelijke toetsmoment 31 december 2020 niet aan de aflossingseis, waardoor hij te maken krijgt met een aflossingsachterstand. De schuld blijft alleen behoren tot de eigenwoningschuld als sprake is van een incidentele aflossingsachterstand en deze uiterlijk op 31 december 2021 is ingelopen. Als de aflossingsachterstand op 31 december 2021 niet is ingelopen, blijft de schuld onder voorwaarden alleen tot de eigenwoningschuld behoren als per 1 januari 2022 contractueel een nieuw ten minste annuïtair aflosschema wordt overeengekomen met de geldverstrekker voor de resterende looptijd. Lees hier het hele besluit.

Notariële aktes en VVE-vergadering op afstand

Om het mogelijk te maken om op afstand zaken als het passeren van aktes, testamenten te regelen en vergaderingen van VVE’s te kunnen houden is een spoedwet aangenomen. De wet geldt vanaf 16 maart 2020 tot 1 september 2020, met mogelijkheid tot verlenging. Deze noodwet maakt het mogelijk dat Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) tijdelijk digitaal kunnen vergaderen en digitaal kunnen stemmen. VvE’s kunnen zes maanden uitstel krijgen voor het houden van de Algemene Ledenvergadering. Dit geldt ook voor het vaststellen van de jaarrekening voor ondernemers.

Verlenging tijdelijke huurovereenkomsten woonruimte

Voor huurders is het nu moeilijk om een andere woning te vinden. Net als dat het voor de verhuurder nu ook een lastige tijd is om een nieuwe huurder te vinden. Als er sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst die eindigt tussen 1 april en 30 juni 2020, kan een huurcontract eenmalig verlengd worden met drie maanden, tot uiterlijk 1 september 2020. Tijdelijke huurovereenkomsten die op deze manier worden verlengd, worden dus niet automatisch omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Als de crisis langer duurt, kan deze spoedwet verlengd worden.

Winkelruimte huren in tijden van corona: opschorten en kwijtschelden?

De Hema kondigde een paar weken geleden aan dat zij door de coronacrisis nog zo weinig omzet maakte dat zij genoodzaakt was nog maar de helft van de huur te betalen aan haar verhuurders. Anders zou de Hema snel ten onder kunnen gaan. Andere huurders (met name in de horeca) worden geconfronteerd met gedwongen sluiting, door overheidsmaatregelen. Kunnen zij een lagere huurprijs afdwingen van de verhuurder?

De situatie waarin de wereld beland is, is uitzonderlijk, maar kan een huurder zomaar eenzijdig besluiten de huur te halveren? Hema moest vast gedacht hebben: “inter arma enim silent leges”, in oorlogstijd zwijgen de wetten. Maar je hoort vastgoedeigenaren meteen denken: “pacta servanda sunt”: contract is contract!

Huurders hebben wellicht een paar argumenten om huurverlaging te beargumenteren:

• er is sprake van een ‘gebrek’ in de huurovereenkomst: huurder mist door de gedwongen sluiting het huurgenot;
• een beroep op onvoorziene omstandigheden/redelijkheid en billijkheid.

Wanneer is sprake van een gebrek?

Het zal niet makkelijk zijn voor huurder om met een beroep op een ‘gebrek’ in de huurovereenkomst lagere huur af te dwingen. Verhuurder stelt het gehuurde pand nog altijd ter beschikking aan huurder. Daar is niks aan veranderd. Het is alleen de huurder die door overheidsmaatregelen minder bezoekers mag binnen laten of zelfs helemaal niemand over de vloer mag hebben, zoals in cafés en restaurants. In principe is huurder zelf verantwoordelijk voor de benodigde vergunningen en toestemmingen om in het gehuurde pand zijn activiteiten te verrichten.

In de regel behoren tegenvallende bezoekersaantallen tot het risico van de huurder. Gedwongen sluiting door maatregelen van overheidswege zijn waarschijnlijk (ook al bestaat er nog geen jurisprudentie over deze “corona-kwesties”) te beschouwen als een ‘feitelijke stoornis van een derde’. Vervelend voor huurder, maar juridisch beschouwd is de gedwongen sluiting het hetzelfde als overlast hebben van verkeerslawaai. Verhuurder kan daar niets aan doen en heeft de stoornis ook niet veroorzaakt, dus kan niet verplicht worden er iets aan te doen.

Daar komt nog eens bij dat in de meeste gevallen verhuurder en huurder een model huurovereenkomst hebben gesloten van de Raad voor Onroerende Zaken (“ROZ”). In de kleine lettertjes die bij dat model horen, zijn de gevolgen die volgens de wet verstrekkend zijn in geval van een ‘gebrek’, aanzienlijk beperkt. Zo is een beroep van huurder op huurprijsvermindering niet mogelijk. Dus áls al geoordeeld zou worden dat sprake is van een ‘gebrek’ in juridische zin, dan nog is het maar de vraag of huurder hier iets mee op schiet.

Onvoorziene omstandigheden als kapstok voor huurverlaging

Kansrijker is een beroep op onvoorziene omstandigheden. Formeel beschouwd kan alleen de rechter hier een oordeel over geven en moet dus een tijdrovende juridische procedure gestart worden. Het is dus maar de vraag of huurder hier iets aan heeft. Verder is in uitspraken bepaald dat hier zeer terughoudend mee omgegaan moet worden en dat maatschappelijke en economische ontwikkelingen meestal voor risico van huurder zijn. Maar kansloos is deze discussie zeker niet: de huidige crisis kwam zo onverwacht en snel en treft de ondernemer zo hard dat dit nu juist een voorbeeld kan worden van ‘onvoorziene omstandigheden’, op grond waarvan de huurovereenkomst niet ongewijzigd in stand kan blijven.

Als zo’n zaak bij een rechter komt, zal die alle omstandigheden laten meewegen in de beoordeling, ook de opstelling van de verhuurder in de discussie die ontstaat na het beroep op huurprijsverlaging door huurder. Als verhuurder zich hard en kil opstelt, kan dat tegen hem werken in een juridische procedure. Het is daarom van belang dat verhuurders zich enigszins coulant opstellen en niet meteen ieder bod van huurder naar de prullenbak verwijzen of – sterker nog – het faillissement van huurder aanvragen bij wanbetaling.

Servicekosten bij vrije verhuur ook voor te leggen aan de rechter!

Op 24 april heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan over de servicekosten en de verplichtingen voor de verhuurder daaromtrent. Meer in het bijzonder gaat het om de reikwijdte van artikel 7:259 BW. De vraag was of dit artikel ook van toepassing is op vrije sector verhuur en of de huurder na het sluiten van de huurovereenkomst hier nog een beroep op kan doen.

“1. De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen. Bij gebreke van overeenstemming beloopt de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter het bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd, en met betrekking tot servicekosten het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld.
2. De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Indien aan de verhuurder kosten in rekening worden gebracht die niet een kalenderjaar betreffen, maar een andere periode van twaalf maanden, die een boekjaar vormt en in het verstreken kalenderjaar eindigt, neemt de verhuurder de kosten over die andere periode in het overzicht van dat verstreken kalenderjaar op.
3. Bij beëindiging van de huurovereenkomst heeft het overzicht als in lid 2 bedoeld betrekking op het tijdvak van het kalenderjaar dat op het tijdstip van de beëindiging reeds is verstreken.
4. De verhuurder biedt de huurder desverzocht de gelegenheid, na verstrekking van het overzicht bedoeld in lid 2, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden of van afschriften daarvan.”

Deze regels gelden, ondanks het uitgangspunt van contractsvrijheid, ook voor geliberaliseerde woonruimte. Wat was er in deze zaak aan de hand? Een huurder vordert terugbetaling van door haar betaalde servicekosten waaronder ook een component “servicekosten vve”. De verhuurder werd verweten geen duidelijke specificaties te verstrekken. De Hoge Raad oordeelde anders dan het hof dat de verhuurder wel gehouden was om een deugdelijke specificatie van de servicekosten te verstrekken. Of de post “servicekosten vve” ook onder servicekosten valt, laat de Hoge Raad in het midden. In dat licht overweegt de Hoge Raad dat art. 7:259 BW niet van toepassing is op de situatie waarin huurder en verhuurder overeenkomen dat de VvE-bijdrage, voor zover deze niet bestaat uit servicekosten, aan huurder wordt doorbelast. In dat geval moet de rechter onderzoeken of hij de regeling van art. 7:264 lid 1 BW dient toe te passen. Op grond van dat artikel geldt dat een beding in een huurovereenkomst, waarbij een niet redelijk voordeel wordt bedongen, nietig is.

Wilt u meer weten of deze of andere vastgoed onderwerpen? Laat het ons dan weten!

Tot slot attendeer ik u graag op de speciaal ingerichte corona-pagina van onze website TEN Advocaten. Daar vindt u alle relevante informatie over de corona-maatregelen, overzichtelijk per rechtsgebied. Bekijk de pagina hier. 

Ook kunt u via onze social media kanalen gratis onze CORONA HELPDESK raadplegen, elke werkdag tussen 11.30 uur en 12.30 uur. Onder andere mijn collega Anouk Kolk beantwoordt dan graag uw eerstelijns vragen op het gebied van vastgoed.