Maatregelen woningmarkt: welke heilige huisjes zijn nog heilig?

De Coronacrisis leidt tot drastische maatregelen van de overheid. Gedwongen sluiting van horeca brengt bijvoorbeeld veel ondernemers in problemen. Een groot aantal horeca-exploitanten is inmiddels naar de (kanton)rechter gestapt om een tijdelijke huurverlaging of huurkorting af te dwingen. En met steeds meer succes. Kantonrechters gaan vaker mee in het betoog van de huurder dat sprake is van onvoorziene omstandigheden op grond van artikel 6:258 BW, op grond waarvan de huurprijs niet zo maar ongewijzigd in stand kan blijven. Voorheen was dit een nagenoeg kansloze poging, maar sluiting van overheidswege door een uitgebroken pandemie is kennelijk nu juist een voorbeeld van een omstandigheid die zó onvoorzien was, dat aan het huurcontract kan worden gesleuteld.

Ook op de woningmarkt worden verschillende heilige huisjes omver geschopt. In dit artikel ga ik kort in op enkele recente maatregelen in de woningmarkt:

• Verlenging tijdelijke huurovereenkomsten
• Huurindexatie
• Huisuitzetting en executieverkoop
• Aanpassing inkomensgrens sociale huurwoning
• Volkshuisvestingsfonds
• Opkoopbescherming
• Zelfbewoningsplicht
• Overdrachtsbelasting

Verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

In dit voorjaar werd de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten geïntroduceerd, die verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar mogelijk maakte tot september 2020. Verhuurders en huurders kunnen hierdoor langer dan de aanvankelijk overeengekomen twee jaar, flexibel blijven met het daadwerkelijke moment van beëindiging van de huurovereenkomst. Deze wet is tevens verlengd, waardoor het nu mogelijk is om huurcontracten die uiterlijk 31 augustus 2020 aflopen te verlengen tot 1 november 2020.

De Minister zal een wetsvoorstel voorbereiden waarmee de mogelijkheid om een tijdelijk huurcontract te verlengen, wordt verbeterd. Een regulier tijdelijk contract kan nu eenmalig worden afgesloten. Er wordt gekeken of het mogelijk is om te verlengen met één of twee jaar tot een maximumperiode van drie jaar. Zo kan – volgens de Minister – een verhuurder meer maatwerk aanbieden en hebben huurders meer flexibiliteit.

Huurindexatie

In mei 2020 bestond nog het idee om de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector te maximeren op inflatie + 2,5%. De maximale jaarlijkse stijging van de huur wordt hiermee gelijkgetrokken met huurders van een sociale huurwoning.  Dit, terwijl de mogelijkheid om vrij om te gaan met huurindexeringen in de ‘vrije sector’, juist één van de grote verschillen is tussen huurwoningen in de vrije sector en in de meer gereguleerde ‘sociale’ huursector.  De Minister zit echter niet stil: op 6 november 2020 heeft ze een brief geschreven aan de Tweede Kamer waarin wordt voorgesteld om de huurverhoging voor alle huurwoningen te maximeren op de inflatie + 1 %. [1]

Huisuitzetting en executieverkoop

Huisuitzettingen en executieverkopen werden aanvankelijk tot 1 juli 2020 opgeschort. Inmiddels worden die procedures wel weer gevoerd, maar rechters zijn over het algemeen (althans nu nog) milder ten opzichte van pandeigenaren en huurders, omdat het niet wenselijk is om in deze barre tijden ook nog eens op straat komen te staan.

Aanpassing inkomensgrens sociale huurwoning

Ook wordt de grens om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning verhoogd. De grens voor een meerpersoonshuishouden wordt verhoogd van € 39.055,– naar € 43.126,–. Hierdoor komen gezinnen met een laag inkomen dus eerder in aanmerking voor een sociale huurwoning.

Volkshuisvestingsfonds

Ook wordt een fonds gecreëerd van 450 miljoen Euro om op lokaal niveau “kwetsbare” gebieden leefbaarder, veiliger en duurzamer te maken. Dit kan gaan om grote steden, maar ook om bijvoorbeeld grensregio’s. Te denken valt aan het vervangen van bestaande woningen door nieuwe en het opknappen van openbare ruimten. Gemeenten kunnen investeringsplannen indienen om aanspraak te maken op dit fonds.

Opkoopbescherming

Een hardnekkig probleem is en blijft de ronduit zwakke positie van starters op de woningmarkt. Om de positie van starters te verbeteren, krijgen gemeenten de mogelijkheid om in buurten waar dat nodig is ‘opkoopbescherming’ in te voeren. Dit moet voorkomen dat betaalbare koopwoningen voor starters en mensen met een middeninkomen worden opgekocht door beleggers voor de verhuur. Ook voorkomt het dat de leefbaarheid van een wijk onder druk komt te staan doordat alle koopwoningen worden opgekocht.

Zelfbewoningsplicht

Steeds meer gemeenten, ook de grote vier steden, maken gebruik van de mogelijkheid tot het opleggen van een ‘zelfbewoningsplicht’. Hiermee wordt geprobeerd te voorkomen dat beleggers een woning kopen die eigenlijk bedoeld is voor starters, om deze vervolgens direct weer te verhuren tegen een mooi rendement. In strijd met het eigendomsrecht? Misschien, maar de wettelijke basis is er.

Overdrachtsbelasting

In het verlengde van de gedachte om het voor starters makkelijker te maken om toe te treden tot de woningmarkt,  past ook het plan om de overdrachtsbelasting voor starters op de woningmarkt geheel af te schaffen. Voor beleggers moet deze juist verhoogd gaan worden, om het opkopen van woningen door beleggers tegen te gaan.

Heilige huisjes?

Of alle maatregelen werken en meteen het beoogde effect hebben, is maar zeer de vraag. Maar dat veel huisjes op onze woningmarkt niet meer zo heilig zijn als voorheen, staat wel vast.

TEN Advocaten houdt voor u de ontwikkelingen op de woningmarkt goed in de gaten. Indien u vragen heeft, kunt u contact opnemen met Matthijs Gorgels of Anouk Kolk.

[1] https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2020/11/06/kamerbrief-over-maatregelen-woningmarkt-voor-betaalbaarheid-huurders-en-investeren-in-leefbaarheid